新西兰地产产权的概念和分类

   在新西兰买房，无论是居住还是投资，都要对新西兰的地产法有一个深入的了解。

    产权（TITLE/地契）的概念在新西兰基本上与FREEHOLD 是可以互相使用的。中文翻译为自由产权或产权，也就是所谓的FEE SIMPLE。TITLE也是目前新西兰法律范围内等级的产权，即是所有产权种类中产权人对于相关地产享有权益多和完整的一个。产权人及其继承人享有产权，在法律允许的范围内可以限度地进行自由处置，既可以将部分权益转移给他人，如租给他人；也可以将全部权益在一定期限内赋予别人，如遗孀在丈夫死后根据遗嘱可以终生享有地产，但在遗孀死后产权将依法另行处置，这就是所谓的LIFE ESTATE。

    FEE SIMPLE的地产在产权人死亡后既无遗嘱继承人又无法定继承人的情况下，产权会被国家收回，即CROWN，不过这样的情况在现实中是很少见的。在特定的情况下，依据法律规定并按照法律程序，FEE SIMPLE 地产也可能会被国家强制征购，如根据新西兰公共工程法案的有关规定进行征购。

    LEASEHOLD 的涵义是，产权人的权益是建立在有关LEASE的基础上的。也就是说，产权人实际上是一位租客，而不是地产的终所有人。至于产权人具有什么样的权益，要看LEASE的条款是如何规定的。所以，相关律师就一定要详细审查LEASE的有关条款，如年限、续约和租金调整、及对作为租客的产权人制定的限制条件等。只有在对LEASE进行充分了解之后，才能做出投资决策。如所谓的GLASGOW LEASE地产虽然可以无限期续约，但是可能由于地租要经过许多年才能调整一次，如果地价在过去几年内急剧上涨，可能在下次租金调整的时假会导致成倍的上调。但是如果地租上调有LEASE的条款作依据，即使涨幅很大，法院也很难进行干涉。

    CROSS LEASE的产权是一种特别的LEASEHOLD ESTATE。它的产生主要是以前新西兰对土地分割有太过严苛的要求，而随着人口的增长和社会的发展，产生了土地分割进而是产权分割的社会需求，因此出现了通过CROSS LEASE来规避相关法律限制的做法。特别是在UNIT TITLES 法案制定以前表现更为突出。一个典型的CROSS LEASE的结构是这样的，一块地整体上有一个FEE SIMPLE的产权，这块地上的所有两个或以上的产权人共同登记为这个FEE SIMPLE的产权所有人，每个产权人都拥有的产权份额，但是所有产权人的份额合在一起才成为一个整体上的产权、具体的产权份额是不能分割出去的。产权人集体作为LANDLORD和每个单独的产权人签订统一的，期限是99几年的租约，每个产权人房子所占据的面积根据LEASE享有LEASEHOLD产权。CROSS LEASE一般会对公共部位土地的使用和维护、个人独占部分的使用和维护、产权人集体议事程序、及对于产权人转让的限制等问题都作出了详尽的规定。所以对于CROSS LEASE要看LEASE本身质量如何，而房子好坏还在其次。这就需要聘请律师仔细审查并提供相应建议。当然，CROSS LEASE有自身的缺陷，如有较多的限制条款，产权人之间有可能发生纠纷。新西兰法制委员会（LAW COMMISSION）曾在报告中指出了CROSS LEASE的诸多弊端。新UNIT TITLES法案如今提供了更便捷的程序，方便在一定情况下把CROSS LEASE转化为UNIT TITLE。

    UNIT TITLE不同于CROSS LEASE，UNIT TITLE是新西兰特定立法的产物，它产生于上世纪70年代。如今新西兰房地产市场上有越来越多的UNIT TITLE地产，广泛应用于UNIT，APARTMENT，TOWNHOUSE及一些商业地产等领域。UNIT TITLE不仅能对地产进行平面分割，还能够分割多层建筑的立体空间的产权归属。每个UNIT DEVELOPMENT都要有一个UNIT PLAN，全体UNIT业主组成一个BODY CORPORATE。每个业主根据自己的OWNERSHIP INTEREST行使手中的投票权。BODY CORPORATE 有法定的职能和议事规则。并对UNIT业主提出了要求和限制，对公共部分的养护和使用也做出了规定。

    所以买方律师应对产权特别是BODY CORPORATE的规则进行仔细的审查，并提供给客户意见。卖方律师则需要查对各项事务，并向自己的客户提供法律要求的证书以披露相关的信息。

    新的UNIT TITLE法案已于201较快6月20日生效。 相比旧的的UNIT TITLES法案，新法律的规定更为详尽和完善。如在公共部分的管理和维护上规定得更加完备，在UNIT DEVELOPMENT的创立上也显得更加灵活，在BODY CORPORATE的规则和议事程序上更加注重实际效果、在UNIT TITLE地产的买卖上对买方提供了更多的保护，还详细规定了卖方的信息披露义务等。当然，这部法律在实际执行中也存在很多问题待今后修正。
 
    CROSS LEASE可能是建立在LEASEHOLD的地产上的，即作为集体的产权人并不拥有一个FEE SIMPLE，而是集体作为一个LESEE和真正的终产权人（即LANDLORD）有一个HEAD LEASE。然后再作为SUBLESSOR通过一个SUBLEASE把土地分租给各个CROSS LEASE的业主。这样的产权就是所谓的CROSS LEASE（LEASEHOLD）。UNIT TITLE也是这样的，一个UNIT DEVELOPMENT建立在一个LEASEHOLD的地产上面，这样的产权就是STRATUM IN LEASEHOLD。

    新西兰有一个高效的现代地产产权管理系统。在数字化的今天，新西兰的每块地产已经没有所谓的地产产权证书原件了。产权数据都存储在新西兰政府相关机构的电脑系统中，律师等受批准的用户可以登录检索并复制产权证书。无论是买方律师还是卖方律师，一般都都在时间获得产权证书的复制件，并对合同中地产的证书记载事项进行认真核对与审查。如果有必要还可以与客户核对，以及做进一步的调查，在此基础上提供相关的建议。